Un guide étape par étape pour apprendre les règles nécessaires à l’évaluation d’une maison. Une aide valable pour ceux qui veulent vendre ou acheter une maison sans avoir de doutes sur le prix.
Nous avons écrit pour vous qui n’êtes pas un expert en immobilier, le guide complet pour apprendre à évaluer une maison .
Si vous vous trouvez dans un moment de la vie où vous souhaitez acheter ou vendre une maison, vous aurez remarqué à quel point évaluer une propriété n’est pas si simple.
Le problème de l’évaluation d’une maison pour un non-professionnel est souvent déterminé par un jugement partisan. Si vous êtes dans la position de vendre une maison , vous avez généralement tendance à avoir une attente plus élevée du prix, déterminée à la fois par une composante émotionnelle et une composante de réalisation.
Si, en revanche, vous devez acheter une maison , vous aurez tendance à déprécier l’appartement. Ce comportement est dicté par la volonté de faire un bon achat et une faible connaissance du marché.
La seule option reste souvent de s’appuyer sur l’ agence immobilière . Dans ce cas, vous pouvez trouver des agents immobiliers sérieux et d’autres moins qui peuvent influencer votre jugement sur la valeur réelle de la maison pour pouvoir conclure la vente.
C’est pourquoi il est important que vous puissiez comprendre les principaux critères d’évaluation d’une maison . Dans ce guide, vous trouverez les meilleures informations et les critères les plus utilisés pour pouvoir évaluer correctement une propriété.
Avec des termes simples et une approche pratique, après avoir lu notre guide, vous aurez les idées claires tant lors de l’achat que de la vente d’une maison. Vous pourrez ainsi juger du sérieux du professionnel de l’immobilier et de la justesse de la valeur du bien.
Enfin, avec ce guide facile, vous pouvez apprendre à évaluer la valeur d’une maison .
Commencez à lire pure et apprenez immédiatement à évaluer une propriété !
Pour apprendre à évaluer une maison , il faut TROIS paramètres de base : surface commerciale (m²), prix moyen au mètre carré de la surface, coefficients de mérite.
comment évaluer un appartement, les TROIS paramètres fondamentaux
Ce n’est qu’après avoir acquis ces trois concepts que vous serez en mesure d’ évaluer correctement une maison. Voici la formule qui vous permet d’évaluer votre maison de façon professionnelle.
Calcul de la surface commerciale
La surface commerciale d’un bien est très importante, c’est la taille utilisée pour arriver à la valeur commerciale et ce sont les mètres carrés qui peuvent être affichés en publicité. C’est un paramètre qui permet d’uniformiser le marché immobilier et d’essayer d’éviter les distorsions de la réalité. Cette surface permet de comparer rapidement les dimensions des différents appartements à vendre et de comprendre les écarts de prix.
Souvent utilisé de manière déformée par des vendeurs de mauvaise foi ou par des professionnels non professionnels, apprenez à calculer la surface commerciale pour ne pas vous tromper sur la taille réelle de l’appartement.
Pour vous aider dans la digestion de ces notions nous avons développé un schéma qui simplifie les critères à utiliser pour le calcul du sup. commercial, le tableau ci-dessous.
comment évaluer un appartement, les pourcentages pour le calcul du sup. commercial
Les graphiques ci-dessus ont été conçus pour aider et simplifier le processus de calcul de la zone commerciale. Pour chaque type, le pourcentage de mètres carrés utilisés calculé dans le calcul de la surface est indiqué.
Vous remarquerez immédiatement que 100% n’est requis que pour les murs intérieurs, tandis que pour les autres destinations, les pourcentages varient.
Pour rentrer plus dans le détail il convient de savoir que pour arriver à la taille commerciale :
- Les mètres carrés comprenant les murs intérieurs et 50% des murs voisins sont calculés
- Les balcons et terrasses communiquant avec la maison également par des escaliers, sont calculés à 30% jusqu’à 25m², s’ils dépassent cette surface, 10% de l’excédent est ajouté.
- Les caves, sont calculées à 25% de la surface
- Les tavernes et les greniers sont calculés à 50%
- Les terrains et jardins sont calculés à 10% de la surface
Calcul sup. Commerciale, exemple
Maintenant que vous savez comment calculer la taille commerciale d’une maison, suivez cet exemple simple pour solidifier le concept.
Appartement composé de 100 m² y compris les murs intérieurs, plus de 100 m² de taverne, 100 m² de grenier non habitable (grenier), 50 m² de jardin.
Après le tableau, nous utilisons les éléments suivants aux fins de la QM commerciale globale :
100m² Taverne *50%= 50m²
100m² Grenier * 50% = 50m²
Appartement 100m² = 100m²
50m² de jardin = 5m²
Sup. commerciale= 205m²
Valeur moyenne au mètre carré
Après avoir calculé la surface commerciale de la maison pour savoir comment évaluer la valeur d’une maison , il est nécessaire de connaître la valeur marchande de la maison au mètre carré, en fonction de la zone dans laquelle elle se situe :
Il faut savoir que cette valeur est absolument indicative et doit être comparée aux valeurs des biens à vendre, dans la zone d’intérêt du bien.
Coefficients de mérite
Enfin on retrouve les coefficients de mérite de la maison , ceux-ci déterminent la qualité du bien pour le distinguer de tous les autres sur le marché.
Par exemple : l’entretien général de la propriété, la zone dans laquelle elle se trouve, l’exposition et la luminosité, la vue, les finitions éventuelles, l’ascenseur, les éventuelles places de parking, la présence d’un chauffage central ou autonome, l’existence d’un jardin et un agréable atrium.
Voici un tableau avec les principaux coefficients de mérite pour estimer une maison :
| Âge du bâtiment | Très bonne condition | État normal | Mauvais état |
| 1 – 20 ans | +10% | 0% | -5% |
| 20 – 40 ans | +5% | 0% | -10% |
| plus de 40 ans | 0% | 0% | -15% |
| Piano | Coefficient (avec ascenseur) | Coefficient (sans ascenseur) |
| sous-sol | -25% | -25% |
| rez-de-chaussée ou mezzanine | -10% | -10% |
| premier étage | -10% | -10% |
| deuxième étage | -3% | -15% |
| troisième étage | 0 | -20% |
| Etages hauts | +5% | -30% |
| dernier étage | +10% | -30% |
| grenier | +20% | -30% |
| stockage | Coefficient de mérite |
| être restructuré | -10% |
| bonne condition | 0 |
| rénové | +5% |
| finement restauré | 10% |
| nouvelle construction | 10% |
| Luminosité | Coefficient de mérite |
| très intelligent | +10% |
| lumière | +5% |
| Exposition / Vue | Coefficient de mérite |
| extérieur panoramique | +10% |
| externe | +5% |
| M | 0% |
| interne | -5% |
| entièrement interne | -10% |
| Chauffage | Coefficient de mérite |
| autonome | +5% |
| centralisé | 0 |
| vannes centralisées | +2% |
| absent | -5% |
Comment évaluer une maison à vendre
Avouons-le, lorsque vous avez en tête de vendre une maison, vous ne pensez qu’à une chose, combien atteindre.
On commence alors à se demander comment une maison est valorisée, combien la vendre et quels facteurs prendre en considération avant d’officialiser la volonté de la proposer sur le marché.
De nombreux facteurs doivent être pris en compte pour évaluer correctement un appartement et il ne faut pas se fier uniquement à des schémas rigides : une maison avec deux salles de bain, par exemple, sera évaluée différemment d’une maison qui, bien qu’ayant la même taille, n’a qu’une seule salle de bain.
Soit, un T4 avec cuisine dînatoire aura une valorisation différente, pour une même superficie, par rapport à un T4 avec une simple kitchenette ou une meilleure exposition.
Vous trouverez ici quelques règles simples mais pratiques sur la façon d’évaluer une maison à vendre .
Faites évaluer votre maison par trois agences immobilières
Si vous souhaitez vendre une maison, le premier conseil est de faire estimer l’appartement par TROIS agences immobilières proches du bien. Une fois que vous avez la note de chacun, vous obtenez la moyenne des trois. Si une agence immobilière vous a attribué une note excessivement élevée ou trop basse, excluez-la du décompte et contactez-en une nouvelle.
Analysez le marché de votre région
Armez-vous de patience et commencez à surveiller le marché immobilier de votre région. Avec les portails immobiliers, vous pouvez facilement délimiter la zone d’intérêt et le type de maison. prendre connaissance des appartements à vendre, obtenir les valeurs au m2 de chacun et comparer les prix avec l’évaluation obtenue par les agences immobilières.
Trouver la valeur moyenne par mètres carrés
Déterminez le prix au mètre carré de votre maison en fonction des annonces immobilières que vous avez analysées. Jetez les valeurs trop élevées ou trop basses, retranscrivez sur une feuille excel tous les prix de vente et leurs valeurs au mètre carré.
Calculez la valeur moyenne des prix au mètre carré.
Appliquer la moyenne des valeurs
Comparez toutes les valeurs que vous avez obtenues, en donnant la priorité aux évaluations des agences immobilières et à l’analyse de marché que vous avez obtenue des portails.
A ce stade vous avez obtenu une valeur vénale très proche de celle de réalisation, il vous sera très utile de choisir l’agence immobilière à laquelle vous souhaitez vendre la maison ou de la vendre en particulier.
En conclusion, demander et agir sur la façon d’évaluer une maison est essentiel pour lui attribuer un prix adéquat. Si vous vous trompez dans l’évaluation du prix d’une maison , le délai de vente s’allongera ou, dans le pire des cas, elle ne se vendra jamais.
Apprenez à faire ces évaluations avant de vendre votre maison , parlez aux professionnels pour comprendre la meilleure stratégie.
Comment évaluer une maison à acheter
Pour acheter une maison de manière sereine, il convient de suivre quelques règles , outre les notions nécessaires au calcul de la valeur, il est important de comprendre le but de l’achat : résidence principale, résidence secondaire ou investissement ?
Pour savoir comment évaluer une maison à acheter , on ne peut s’empêcher d’avoir une approche différente selon le but de l’achat.
Alors que les facteurs émotionnels et de localisation sont souvent fondamentaux pour la première maison, pour la résidence secondaire ou l’opportunité d’investissement, les facteurs peuvent être plus analytiques et pratiques.
Cela dit, voici les principaux facteurs à garder à l’esprit avant d’acheter une maison
Combien d’années pensez-vous vivre dans la maison
Est-ce une maison que vous revendrez d’ici 5 ans, 10 ans ou plus ?
Souvent la vie nous oblige à des changements inattendus, mais planifier le temps que vous prévoyez de rester dans la propriété vous permet de mettre en place une stratégie efficace sur la zone dans laquelle acheter. S’il s’agissait d’une courte période, par exemple, vous pourriez vous concentrer sur des quartiers bien établis et bien desservis, généralement ces zones sont moins sujettes aux variations à la baisse du marché et vous permettent d’avoir moins de risque sur une éventuelle revente.
Si, en revanche, vous avez l’idée de rester dans la maison au moins 10 ans, il peut être intéressant d’envisager l’achat d’une maison dans des quartiers nouvellement construits ou en transformation urbaine.
Ainsi, en cas de revente, la valeur de l’appartement pourrait augmenter significativement grâce à la revalorisation de la surface et des nouvelles prestations.
Identifier les zones en transformation et renouvellement urbains
Comment évaluer une maison à acheter si ce n’est en partant du point de vue d’un investisseur. Renseignez-vous sur les quartiers les plus en transformation de la ville où vous recherchez un logement. Étudiez les projets qui ne sont pas encore approuvés, vous pourrez ainsi trouver des domaines qui pourraient être fortement réévalués dans quelques années.
Distance des services
Les services font partie des éléments extérieurs d’une habitation qui déterminent le plus son choix et son prix. Identifiez les zones de votre ville qui sont compatibles avec les services dont vous avez besoin.
Combien d’heures allez-vous vivre dans l’appartement
Si vous êtes une personne qui se déplace fréquemment pour le travail, ou que vous avez besoin d’acheter un pied – à – terre , il n’est peut-être pas intéressant pour vous d’acheter un appartement avec jardin ou un appartement particulièrement lumineux. A l’inverse, il pourrait devenir une condition indispensable si vous souhaitez passer beaucoup de temps dans la future habitation.
Maison neuve ou d’occasion
Il est probable que tout le monde répondrait une nouvelle maison mais en réalité ce n’est pas toujours le cas. Si les amateurs d’espaces extérieurs et des dernières technologies n’auront aucun doute quant au choix des constructions neuves , nombreux sont les acquéreurs qui apprécient les maisons d’époque car plus élégantes et plus spacieuses.
Souvent le neuf a le défaut d’avoir des espaces intérieurs étroits, notamment dans la zone nuit. De plus, l’achat du nouveau nécessite une plus grande disponibilité économique en raison des acomptes requis et une plus grande imposition de l’acte notarié. Gardez cela à l’esprit dans votre raisonnement.
Dernier rapport de copropriété, dernières charges
Avant d’acheter une maison, vous devez vérifier qu’il n’y a pas de dépenses extraordinaires délibérées , vérifiez également le montant des dépenses annuelles à partir du solde final. S’il y a des dépenses délibérées, tenez-en compte pour une éventuelle offre et trouvez un accord avec le vendeur.
Vérification des systèmes
Si l’appartement à acheter est vendu comme rénové, demandez la certification des systèmes électriques, de plomberie et de gaz.
Superficie commerciale
Avant de faire une offre d’achat, vérifiez les mètres carrés commerciaux, rendez-vous dans l’appartement et prenez les mesures. Récupérer la feuille cadastrale et le certificat auprès du vendeur. Pour calculer la surface commerciale de manière pratique et rapide, je vous propose d’acheter un compteur laser.
Classe énergétique
Dans un présent attentif à la consommation et un avenir de plus en plus vert, même la classe énergétique a son importance dans l’achat d’une maison, surtout si elle est neuve.
Exposition
L’exposition est très importante lors du choix d’une maison à acheter. Sachez qu’une exposition malencontreuse peut affecter la luminosité de toute la maison. Pour avoir une exposition idéale, il ne faut pas acheter de maisons exposées au nord.
C’est un bon compromis d’acheter une maison avec une exposition sud du salon et un coin nuit nord, de cette façon vous pourrez profiter des heures de plus grande luminosité dans le salon.
Analysez les propriétés à vendre dans la région
Prenez connaissance du prix au m2 des appartements à vendre aux alentours, comparez les valeurs avec l’appartement que vous souhaitez acheter.
Comment évaluer une maison à rénover
Si vous envisagez d’ acheter une maison à rénover , il sera bon d’évaluer l’état de la propriété et de faire une analyse coûts-avantages pour comprendre si cela convient ou non.
Pour savoir comment évaluer une maison à rénover , il est important de garder à l’esprit le montant total des travaux et de l’ajouter au prix de vente de l’appartement.
Une bonne méthode consiste à supposer une valeur de rénovation en euros / m² et à la multiplier par les mètres carrés de la maison que vous souhaitez acheter. Dans cette valeur, vous pouvez inclure une restructuration complète et ainsi avoir un retour de comparaison rapide.
Ce paramètre peut être utile pour une analyse initiale rapide.
Si par contre vous souhaitez avoir un montant précis sur les travaux nécessaires à une maison à restaurer , vous devez obtenir au moins deux devis de rénovation avec état des lieux inclus.
Voici quelques conseils pratiques pour vous aider à faire une première analyse sur la maison à rénover que vous souhaitez acheter, des petites astuces qui peuvent vous aider à perdre moins de temps et à identifier efficacement l’appartement le plus attractif.
Vérifier les prises électriques et le disjoncteur
D’un coup d’œil rapide, vous pouvez facilement voir si le système électrique est moderne ou ancien. Il est conseillé de vérifier l’état des interrupteurs et des prises, en portant une attention particulière à la mise à la terre.
Vérifiez s’il y a plusieurs couches de sols qui se chevauchent
Deux étages superposés indiquent une rénovation antérieure. Cela ne vous permet pas de procéder à une couche supplémentaire de revêtement de sol, vous devrez supprimer les précédents et donc avoir plus de frais dans la phase de rénovation.
Vérifiez les murs et la salle de bain pour détecter d’éventuelles fuites
Les vérifications les plus importantes à faire avant d’acheter une maison à rénover concernent principalement la présence d’humidité sur les murs et les plafonds. Il pourrait y avoir des infiltrations ou de l’humidité causées par une exposition malencontreuse : il faut donc vérifier s’il y a des taches sur les murs ou si la peinture a failli à un certain point.
Vérifiez les fissures
Un autre contrôle fondamental pour l’estimation d’une maison est à effectuer directement sur les murs : s’il y a des fissures de plus d’un demi-centimètre de large et peut-être en plus d’un point, la situation doit être soigneusement évaluée car il pourrait y avoir des fissures structurelles ou même relatives aux fondations du bâtiment.
Toit
Il est très important pour l’évaluation d’une maison de vérifier l’état de la toiture, surtout si vous vous apprêtez à acheter une maison individuelle ou une maison avec un grenier. Gardez à l’esprit qu’en moyenne, une toiture en béton et tuiles peut se maintenir dans de bonnes ou passables conditions pendant 15 à 25 ans, selon les matériaux utilisés pour sa construction et les conditions climatiques auxquelles elle a été soumise au fil des années.
En particulier, donc, pour les bâtiments plus anciens, il est à bien évaluer dans le cadre d’une rénovation générale puisque tout travail de restauration, en cas par exemple de sérieux problèmes d’étanchéité ou d’humidité, nécessite généralement des coûts assez élevés.
Système hydraulique
Dans les maisons plus anciennes, d’anciennes canalisations en plomb peuvent être présentes, vérifier cela permet de comprendre si l’on peut faire une rénovation « légère » de la salle de bain ou plus importante avec des coûts plus élevés.
Calculer la valeur marchande
À travers les portails immobiliers, il trouve la valeur en euros / m² des appartements rénovés et à restaurer dans la zone d’intérêt. Comparez le prix d’achat avec les autres appartements à rénover sur le marché, ajoutez le devis de rénovation, si la valeur totale est similaire à celle des autres appartements rénovés à vendre c’est que c’est un prix raisonnable.
Comment évaluer une maison en ligne
Comment évaluer un appartement en ligne ? Pour évaluer une maison en ligne, de manière rapide et intuitive, vous avez besoin de quelques informations simples à avoir sous la main : l’adresse, les caractéristiques du bien, la superficie en pieds carrés.
En saisissant les données requises, il est possible de faire une évaluation afin de connaître la valeur marchande minimale, moyenne et maximale d’une propriété donnée.
Lors d’une évaluation en ligne d’une maison, la documentation fournie sera analysée et un rendez-vous pourra être pris pour une inspection par un technicien; après les évaluations appropriées basées sur certains critères, le rapport est établi qui sera ensuite envoyé directement par e-mail au client.
Aujourd’hui, il existe plusieurs agences immobilières qui proposent d’évaluer la maison en ligne, et pas seulement cela, il y a aussi les soi-disant « acheteurs instantanés », des sociétés immobilières qui achètent votre maison dans les 30 jours, en évaluant d’abord votre propriété en ligne.
Dans certains sites, grâce à un algorithme d’évaluation sophistiqué, vous pouvez très facilement et rapidement connaître la valeur de votre maison : différents facteurs sont analysés, notamment l’état de la propriété, l’état de conservation, l’emplacement, la classe énergétique, la prix moyen des maisons vendues dans cette zone spécifique, avec les prix relatifs du marché.
Des éléments supplémentaires spécifiques et très utiles pour une évaluation du bien peuvent également être évalués : les services et transports à proximité, la présence de routes et de commerces, les offices publics dans la zone et les conditions générales de la zone.
Outre les agences immobilières et les acheteurs instantanés, il existe également des logiciels spécifiques payants qui effectuent des évaluations en ligne.
Généralement, les évaluations d’une maison pour être concrètes et crédibles doivent ensuite être entérinées par un professionnel qui visite l’appartement.
Comment évaluer une maison de location
Si vous souhaitez acheter un appartement pour investir, il peut être judicieux d’acheter une maison génératrice de revenus.
Généralement, l’achat d’une maison déjà louée vous permet d’avoir un meilleur retour sur investissement grâce au fait que vous n’avez pas le temps de faire des rénovations et que vous n’avez pas à vous engager pour trouver le locataire.
Habituellement les appartements déjà loués sont moins valorisés en cas de vente avec quelques paramètres bien définis, voici comment évaluer une maison à louer :
| État locatif | Contracter | Coefficient de mérite |
|---|---|---|
| Logement gratuit | aucun | 100% |
| Logements loués avec loyer gratuit | quatre + quatre | -20% |
| Logements en location courte durée | moins d’un an | -5% |
Tableau des coefficients de mérite pour une maison louée
Ce tableau est donné par la coutume et n’est pas à prendre au pied de la lettre. Souvent, le marché de référence est celui qui détermine si ces paramètres sont respectés ou non.
Combien coûte l’expertise d’une maison
En plus de vous demander comment évaluer votre maison , vous vous serez également demandé combien il en coûte pour faire évaluer une maison. L’établir à l’avance n’est pas possible car les tarifs de l’agence ou d’un seul professionnel peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs.
L’ estimation d’un bien est en effet le résultat de calculs complexes et de la prise en compte de plusieurs facteurs dont certains peuvent augmenter ou diminuer sa valeur.
Les coûts d’ évaluation d’un bien varient selon qui l’effectue et selon les modalités.
Si l’estimation est réalisée, pour l’achat ou la vente d’une maison, par une agence immobilière, celle-ci rentre généralement dans les prestations proposées par l’agence pour lesquelles une commission est demandée qui, le plus souvent, est égale à 2/3% du prix final.
Sauf stipulation contraire dans le contrat de vente, le paiement de la commission est à la charge du vendeur et de l’acheteur.
Dans le cas où l’expertise est réalisée par un technicien, le coût peut également varier selon la zone : normalement les tarifs sont plus bas que dans le sud et dans les petites villes, où le marché immobilier n’est pas toujours animé et tend à être à l’arrêt, par rapport au Nord et aux grandes villes, où le marché est plus dynamique.
En général, le coût d’une estimation varie entre 300 et 600 euros , atteignant jusqu’à 1000 euros si le bien est complexe ou avec des caractéristiques particulières.
L’honoraire de l’expert qui devra procéder à l’expertise pourra varier en fonction de divers facteurs : dans l’hypothèse où, par exemple, il serait nécessaire d’estimer des dommages au bien, le tarif pourrait augmenter compte tenu de la complexité du dossier.
Comment estimer un bien : des outils utiles
Voici quelques adresses web que vous devez absolument utiliser pour apprendre à évaluer une maison, certaines que vous avez déjà vues dans ce guide, d’autres je vous invite à les ouvrir et à les considérer comme une aide possible.
Voici une liste d’adresses web très utiles pour pouvoir évaluer une maison :
Base de données des prix de l’immobilier
Manuel de la base de données des cotations de l’Observatoire du marché de l’immobilier
conclusion
Si vous avez lu ce guide, vous avez vu que pour répondre à la question « comment évaluer un appartement », vous devez aborder différents sujets. N’oubliez pas de partir du calcul de la surface commerciale, d’analyser le marché à travers des portails immobiliers et de visualiser de nombreux appartements.
Ce n’est que grâce à l’expérience sur le terrain que la perception du prix sera précise et que vous pourrez sérieusement apprendre à évaluer un appartement.
Apprenez bien ce guide et vous deviendrez doué pour reconnaître les valeurs immobilières dès l’annonce de la vente ; vous ne serez certes pas un expert de l’immobilier mais vous pourrez faire bonne impression auprès de nombreux professionnels du secteur et vendeurs particuliers.
Si, par contre, vous souhaitez des conseils pour vendre une maison et avoir une évaluation correcte, vous pouvez toujours nous contacter ou écrire dans les commentaires.
