Droit immobilier

La démarche pour estimer le prix d’un immeuble est foncièrement différente de celle qu’il faut mettre en œuvre pour estimer un appartement. En général, quatre critères sont pris en considération lorsqu’il s’agit des immeubles. Peu importe le rôle que doit jouer le bâtiment, un calcul de la rentabilité de l’investissement s’avère indispensable. Si vous avez besoin d’avoir plus de précision sur ces aspects, lisez cet article. 

Estimation des frais de notaire pour une vente d’immeuble

Acheter un immeuble n’implique pas uniquement la mise à disposition de la somme de vente, mais nécessite aussi le paiement de la prestation du professionnel qui s’occupe de l’acquisition. Il est question des frais d’acquisition qu’on appelle aussi « frais de notaire ». 

Cette rémunération correspond à environ 7 à 8 % du prix total du bien immobilier à mettre à vendre. Une fois rassemblée par un notaire, cette somme s’estime à 80 % des impôts, que perçoit l’état. Il reste tout de même 20 % pour servir d’émoluments et de frais de débours au notaire. 

Il faut préciser que les frais de notaire doivent être payés par l’acquéreur ainsi qu’il est stipulé par le droit. 

Faire baisser les frais de notaire, les possibilités qu’offre la loi

Droit immobilier

Pour réduire les émoluments que vous devez verser à un notaire pour ses services plusieurs options s’offrent à vous. Mais la plupart du temps, une remise de la part de ce dernier est la solution idéale. 

En guise d’exemple, pour une vente dont le prix excède les 150 000 euros, vous pouvez à la limite demander à votre notaire de vous faire une réduction d’environ 10 %. Bien évidemment, cette remise est prévue par la loi et doit se faire selon les normes qu’elle stipule. 

Connaître la valeur vénale d’un immeuble 

On entend par valeur vénale, la somme qu’un propriétaire peut espérer de la vente de sa maison ou d’un immeuble. Bien évidemment, cette valeur est différente de celle locative qui correspond à ce qu’un propriétaire gagnerait en mettant sa maison en location. Ainsi donc cette somme correspond à celle de l’achat d’une propriété contrairement à celle du loyer (locative) que reçoit un propriétaire. 

Pour calculer une valeur vénale, plusieurs facteurs sont pris en compte à savoir : 

  • le tarif du marché ;
  • la situation géographique du bien immobilier ;
  • le type de bien dont il s’agit. 

Les utilités d’une valeur vénale selon le droit 

Deux grandes utilités sont attribuées à une valeur vénale. En premier lieu, elle a pour mission de participer au calcul d’une indemnité de remplacement au cas où la propriété est appelée à être détruite. Pour les sinistres, les assurances s’en servent pour déterminer le montant de l’indemnité à verser au propriétaire victime. 

Dans un second lieu, la valeur vénale contribue au calcul de celle du patrimoine d’un détendeur de biens immobiliers. En ayant cette information, vous serez en mesure de contester une sous-estimation de votre bien par le service des impôts. 

Les traits de différentiation en matière d’estimation d’un immeuble et d’un appartement 

Un immeuble dit de rapport à la vente a pour mission principale de rapporter à celui qui s’apprête à l’acheter, des revenus locatifs. Ainsi le prix de vente doit être en lien avec celui des loyers tout en tenant compte des vacances locatives. De ce point de vue, il apparaît clairement qu’un immeuble est un investissement des placements qu’on peut faire dans les SCPI

Tout le travail consistera donc à identifier les risques potentiels en rapport avec cet investissement. Vous devez faire une étude mettant en exergue à la fois les forces et les opportunités de l’immeuble de rapport. Alors, quels sont les points essentiels dont il faut tenir compte ? 

Les points essentiels, repères dans le cas d’un immeuble de rapport 

Droit immobilier

Avant toute action, il importe de s’attarder sur la situation géographique du bâtiment. Pesez-vous également la question de savoir quelle règle régit l’acquisition d’un immeuble de rapport. À tous les coups, la réponse se résume en un seul mot : l’emplacement. Mais pourquoi accorder autant d’attention à l’emplacement ? 

La situation géographique

La base de tout investissement dans ce milieu tourne autour du choix de la ville, mais également du choix du quartier. En effet, une différence de rue peut vous coûter cher lorsque vous investissez dans un immeuble de ce type sans faire les études qui s’imposent. Il faudra alors chercher à savoir si les infrastructures suivantes se trouvent dans la même zone que le bâtiment à acheter : 

  • un centre culturel ;
  • un monument historique ;
  • un centre commercial ;
  • une école prestigieuse. 

Toutes ces bâtisses sont susceptibles de faire augmenter la valeur d’un immeuble de rapport. Mieux, si ce dernier contient une aille commerciale que vous pouvez mettre en location. 

La nature de l’immeuble

Bien entendu, pendre en considération le type d’immeuble et son âge est une étape incontournable. Qu’il soit contemporain ou HQE les points de dissemblances ne sont pas moindres :

  • L’aspect esthétique des pierres utilisées ;
  • La résistance au phénomène d’osmose ; 
  • La qualité des matériaux utilisés pour la construction. 

En clair, l’immeuble de rapport dégradé doit nécessiter très peu d’entretien tout en conservant une forte valeur ajoutée sur le long terme. 

La qualité du bâti

Selon que le bâti soit de bonne qualité ou pas, un immeuble peut prendre ou perdre de la valeur. Un bâti doit être absolument sûr. Vous devez également tout vérifier du sous-sol jusqu’à la toiture. 

L’immeuble à l’intérieur 

Bien évidemment l’estimation doit prendre en considération l’aspect interne de l’immeuble. Il faut particulièrement faire attention à des éléments tels que : 

  • la plomberie ;
  • le respect des normes électriques ;
  • le respect des normes en matière d’assainissement. 

En effet au cas où tous ces systèmes ne seraient pas conformes aux exigences légales, vous pourriez avoir à débourser des dizaines de milliers d’euros pour les rendre conformes. C’est pour cette raison qu’il ne faut rien négliger. Surtout dans le milieu où le prix du loyer est bas. Le propriétaire pourrait avoir du mal à rentrer en possession des fonds qu’il devra mettre dans la rénovation. 

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